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房产股市理财信托风云变幻

文章来源:本站原创作者:admin 发布时间:2019-10-05

  最近不少朋友发现,房子似乎卖不动了,按照正常价格感觉“有价无市”,更扎心的是,南京有不少小区最近两年的房价都没有涨过,似乎被遗忘了。一头是江北核心区、河西中部、热门学区房等依旧红火,另一头是“沉寂”的房子越来越多,中间地带是两眼无神的投资人。

  在政策确定了“房住不炒”的调控思路之后,房价“横盘”成了最理想的结果。房地产企业融资收紧、居民购房利率折扣全无,缺钱的房企遍体鳞伤,傍到“金主”的房企隔岸观火。作为投资品的房地产,似乎一夜之间被打入冷宫,算盘打一圈,顾虑有不少:

  一是时间成本。在2017年,南京市人民政府发布了《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,明确南京新购房产权证不满3年禁卖。如果投资人选择了热门区域的新房,还需要一两年时间等楼盖起来,然后才能办证,前后就是五年时间。这段卖不了房子的时期,万一投资人要用钱,只能办理房产抵押借款,利率相对较高,期限跨度上还不一定能熬到房子卖出去,用理财术语评价就是流动性太差了;

  二是交易成本。看到下图中房产交易所需承担的部分税费,心里难免滴血,这一买一卖之间,稳赚不赔的只有“抽成”的“庄家”,如果房价后期横盘,熬几年发现还熬不到税费的钱,那才真是欲哭无泪;

  三是机会成本。如果还能像几年前一样,通过低首付,利用高“杠杆”来获取房价上涨的收益,还是值得干一票的,特别是2014年南京启动“暴涨”模式,整体房价翻了一倍,当时大多数炒房客只用了30%甚至比例更低的自有资金就“吃下”多套房子,暴涨之后,卖掉其中一套房子就足以还清几套房子的贷款,赢得酣畅淋漓。现在房价再度暴涨确实困难,想拿到低首付的“杠杆”也难上加难,特别是热门楼盘,80%首付是标配,还要参与摇号才能买到,摇不到线%的购房资金如果用于其他投资,产生的收益会不会比持有房产更高呢?不少朋友会有这样的疑问。

  另一方面是专业要求的提高。房产投资的门槛正变得越来越高,资金实力只是表象,更重要的是买房子的眼光:

  城市的哪一片区域未来发展更有前景?以南京为例,特别注重平衡,城市CBD遍地开花,不像其他城市有明确侧重点,江北新区的热度尚未退却,紫东新区又横空出世,不少炒房客一脸懵圈,如果要买房子到底选哪儿呢?哪个升值空间更大呢?考虑到限购,这一锤子买卖下去可要等三五年;

  只要是房子就涨的时代一去不返,未来判断需要结合区域、地段、开发商、物业、学区、交通、生活配套等多重因素,但是这些因素也是在变化之中。譬如南京市江宁区某家楼盘隔壁的学校,原来规划的是九年一贯制,由于学龄儿童众多,就想改成纯小学学校,不少业主多年前买房子就是看中九年一贯制,家门口上学方便,听闻消息能不两眼一黑么?这还不是最惨的,还有当初开发商没选好,结果企业崩盘,楼盘烂尾,业主的房款已经交过了,只能再筹钱继续把房子盖完,自己踩的坑,含着泪也得填完。

  市场上的资金正如水流一般,一方受阻,必然会有新的去向,政府对房产投资的调控底线已经非常清晰,国内居民债务杠杆也在高位,房价想再上一层楼,接盘侠们心有余而力不足。雄鹰高手心水论坛

  :房子表现好的时候股市差,房子表现差的时候股市好。其实,经验判断只能说明某些特定时期的相关性,但因果关系无法成立。从下图展示的A股长期走势中,可以看到2007年10月16日上午10点03分,上证指数登顶6124.04点的历史高位,此后再也未能突破,4000点是牛市起点沦为笑柄。

  。国内股市的波动率之高,极易绞杀韭菜,很多投资人赚不到钱,甚至亏了大钱:一方面是选错了投资标的,另一方面在于无法承受A股的大幅波动,坚持不到曙光出现便赎回认栽。另外,国内资本市场制度并不完善,改革的一部分代价转嫁给了投资人,比较典型的是新三板基金,当初口号喊得震天响,结果现在很多产品市值腰斩,惨不忍睹。难怪有人说中国的A股就像渣男,每一次都在你面前痛哭流涕,忏悔着要改过自新,然而,等到你真的原谅,又会再一次出轨,留下受伤的你关灯吃面。

  其实,也不能埋怨A股太渣,国内股市对投资人的要求远比大多数人想象中的高,并非会用炒股软件就行。这是一条看似闲庭信步,实则暗潮汹涌的“

  看看动荡不安的海外环境,沙特油田突然被炸、英国脱欧戏码不断、川普不忘花式推特,再看看A股跟跌难跟涨的“优良传统”,心里总觉得不踏实。很多房主也从青春年少,变成枸杞菊花不离手的中年大叔,岁数大了还能承受得了折腾吗?对于那些并不熟悉资本市场的人而言,在A股没有持续展现“好男人”形象之前,全心投身其中动力不足。0

  信托理财作为高净值客户的标配,已经是非常成熟的投资品种。从信托理财的产品特性来看,有不少接棒房产投资的先天优势。

  信托理财以固定收益类型为主,投资者在签约时就已经清楚地知道,这款产品的期限多久,收益多少,付息方式怎么样,并非如股票基金一般飘忽不定,心理上更容易接受,也有利于投资人未来的资金规划。

  不少朋友好奇为什么银行理财一年期收益在4.5%左右,信托理财一年期收益在8%左右,其中一个因素在于产品起点不同,银行理财一万块就能买了,但监管规定的信托理财认购起点是一百万元,大部分信托产品的起点是三百万元,门槛的提高意味着公司运营成本的大幅降低,信托公司不必像银行一样开设那么多网点、雇佣那么多员工、服务那么多客户,省出来的钱也就成了收益的一部分。在南京这样的热点城市,一套房子出手,三百万元很容易拿到,用来投资信托不会有任何障碍。如果还是对股市心存“善念”,也可以拿信托理财产生的收益去炒股,亏了就亏了,至少本金还在。

  相比一些P2P爆雷、财富公司崩盘、诈骗集团跑路,信托公司作为持牌金融机构,身世相对清白,整个行业也在致力于提升主动管理能力,把项目投资的本事练好。从中国信托业协会发布的《2019年2季度中国信托业发展评析》中显示,集合资金信托占比一直在提升,大部分集合资金信托都是信托公司自己找钱、找项目的,体现了一定的主动管理能力。与此相对,单一资金信托多数是通道类业务,并不承担主动管理责任,占比一直在下降。

  信托行业的制度约束主要体现在“一法三规”,即《中华人民共和国信托法》和《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》和《信托公司净资本管理办法》;监管执行由国务院直属事业单位—中国银行保险监督管理委员会负责;在信托理财产品运作层面,由银保监会监督管理的中国信托登记有限责任公司对每款信托理财产品颁发“身份证”,即产品编码;针对信托公司可能出现的风险,设立了信托业保障基金,原则上按照“债务重组-外部接盘-履行恢复与处置计划-动用保障基金”的顺序进行风险处置,目前信保基金规模已在1500亿左右。

  根据《2019年2季度中国信托业发展评析》报告,截至2019年2季度末,信托行业风险项目1100个,规模为3474.39亿元,信托资产风险率为1.54%,相对于信托业22.53万亿的资产管理规模,整体可控。毕竟2018年国内商业银行不良贷款余额是2万亿元,不良贷款率是1.89%。

  信托公司的处境可以说是冰火两重天,中融信托、中信信托、平安信托等老牌劲旅的表现一直是“乖孩子”,以中融信托为例,过去十年来,中融信托已累计向投资人分配信托收益超过3120亿元。但是,www.389111.com,中泰信托、吉林信托等“坏孩子”的劣迹实在让人揪心,产品违约毫不鲜见。

  经常有朋友问,监管一直倡导理财产品净值化管理、做标准化产品,信托理财基本是固定收益的非标准化产品,并不是浮动收益的,后面会不会没了呢?这个问题有点书生之见,理财产品本身是“标”还是“非标”其实并不重要,那只是形态上的差异,重要的是这家信托公司能不能拿到靠谱的、好的资产,只要资产靠谱,是固定收益,还是浮动收益又有什么关系呢?该给投资人的还是会给。

  虽然信托行业整体风险OK,但是也有不少客户担心,一笔三百万的产品买了,对整个行业来说九牛一毛,对自己来说可是心头肉,万一违约了不就惨了么?这就需要用正确的思路认真衡量信托理财产品的融资人、担保人、风控措施、抵押手段等一系列因素,把最坏的情况考虑到,对此我多有赘述。投资理财从来不轻松,要做的功课绝对少不了。唯一不变的就是变化,与其怀念过去的旧时光,不如张开双臂,拥抱新时代。

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